מס רכישה, מע"מ והיטלים

מדריך המיסוי למשקיע בנדל"ן עסקי

בעוד שבנדל"ן למגורים המדינה מעניקה הקלות והטבות רבות, עולם הנדל"ן המסחרי מתנהל תחת חוקים קשוחים יותר ויקרים בהרבה. המאמר הבא הינו מדריך שיסייע לכם בכל ההיבט של מיסוי הקשור בנדל"ן מסחרי.

איך עובד מס רכישה בנדל"ן מסחרי?

חוק ותקנות מיסוי מקרקעין מגדירים כי בניגוד לרכישת דירת מגורים שבה שיעור המס מדורג ומשתנה בהתאם לנתוני הקונה, בנדל"ן עסקי הכללים יותר פשוטים, אך גם יותר נוקשים:

1. שיעור מס אחיד: נכון להיום, מס הרכישה על נכס מסחרי נקבע על שיעור קבוע של 6% החל מהשקל הראשון.
2. אין פטורים: החוק אינו מציע "מדרגות מס" מקלות או פטורים סוציאליים בגלל שמדובר בנכס מניב.
3. פוטנציאל להחזר מס מסוים: במקרים מסוימים, אם רכשתם קרקע לבנייה מסחרית ושילמתם 6% מס רכישה ובהמשך התקבל היתר בנייה למגורים, ניתן לקבל החזר של 1% (כך שהמס בפועל יהיה 5%), בכפוף לתנאי חוק מיסוי מקרקעין.

מע"מ בנדל"ן מסחרי: השותף השקוף בכל עסקה

רכיב המע"מ הינו שחקן מרכזי בכל הקשור לנדל"ן עסקי והוא עובד כך:

• תוספת חובה למחיר: כל עסקת נדל"ן מסחרי (רכישה, מכירה או השכרה) חייבת בתוספת מע"מ כחוק (כיום 17%). כשאתם רואים מחיר של נכס מסחרי, תמיד תניחו שהוא לפני מע"מ.
• קיזוז מס תשומות: הבשורה הטובה היא שאם אתם רשומים כ"עוסק מורשה" או חברה בע"מ והנכס משמש לייצור הכנסה חייבת במע"מ, תוכלו לקזז את המע"מ ששילמתם בעת הרכישה, בדיוק כמו שעסק מזדכה על הוצאות כנגד המע"מ, במידה ואלו הוצאות שסייעו לייצר הכנסה נוספת.

מהו מס שבח עסקי וחשיבותו?

מס שבח הוא למעשה מס הכנסה על רווח ההון שנוצר בין מחיר קניית הנכס למחיר שבו מכרתם אותו.

• שיעור המס: בנדל"ן עסקי, מס השבח לחברות הוא בגובה מס החברות שעומד כיום על 23% מהרווח הנקי של החברה ועבור אדם פרטי הוא עומד לרוב על 25% מהרווח הריאלי וזאת במידה והנכס נרכש לאחר שנת 2014.
• חשיבות הניכויים (פחת): בנדל"ן מסחרי חובה לנכות "פחת" מהנכס לאורך השנים. המשמעות היא שבעת המכירה, רשויות המס מפחיתות את שווי הרכישה המקורי בגובה הפחת שנוכה (או שהיה אמור להיות מנוכה), מה שמגדיל באופן מלאכותי את ה"רווח" (השבח) ומעלה את חבות המס. תכנון מס נכון פה הוא קריטי.

מדוע חובה לשכור עו"ד שמתמחה בנדל"ן מסחרי?

משקיעים רבים נוטים לחשוב כי עורך דין מקרקעין שסגר להם בהצלחה עסקה של נדל"ן למגורים, יוכל גם לטפל להם ברכישת הנדל"ן המסחרי. אך במקרה זה מדובר בטעות קריטית, שכן קיים שוני מהותי בין השניים והעסקה חייבת לכלול:

1. בדיקת נאותות: בדיקת הזכויות הקיימות וסוג העסקים המותרים בנכס.
2. היטלי השבחה ופיתוח: בנכסים מסחריים היטלי ההשבחה והפיתוח עשויים להיות גבוהים ועו"ד המתמחה בתחום יכול לדרוש הפחתת תשלום.
3. ניסוח חוזי שכירות מסחריים: חוזה מסחרי אינו מוגן על ידי חוק הגנת הדייר ויש להכיר את החוקים הרלוונטיים לחוזים אלו, דבר שעו"ד למקרקעין העוסק במגורים אינו בקיא בהם.

דיווח נכון לרשויות: איך תעשו זאת נכון

לסיכום, השקעה בנדל"ן מסחרי יכולה להיות מנוע צמיחה אדיר להון שלכם, אך היא מחייבת אתכם להבין את העולם העסקי. הבנה מוקדמת של עלויות המע"מ, מס הרכישה הקבוע בחוק וליווי של עורך דין מומחה לתחום המסחרי, הם ההבדל בין עסקה מניבה ומצליחה לבין תסבוכת כלכלית יקרה.

דניאלה סיידוף

כותבת תוכן מיומנת ומנוסה, בעלת ניסיון של למעלה מ-5 שנים בכתיבת תכנים איכותיים במגוון רחב של נושאים.
בעלת תואר שני בייעוץ ארגוני ואת הידע האקדמי שלה היא משלבת בכתיבתה על מנת לייצר תוכן מעמיק עם ערך ומסר ברור המותאם לקהל היעד.