חובה להזמין שמאות מוקדמת

כל הסיבות המרכזיות להזמנת שמאות לפני שחותמים על חוזה?

בשעה טובה החלטתם לרכוש דירה. לאחר חיפושים רבים מצאתם את הנכס המושלם, מוכרים נעימים והמחיר נראה לכם הוגן. רגע לפני שאתם רצים לחתום על החוזה, יש צעד קריטי אחד שיכול להפריד בין עסקה מצוינת לאסון כלכלי והוא שמאות מוקדמת!

הפער הכואב: מחיר השוק מול הערכת הבנק

הסיבה המרכזית להזמנת שמאות מוקדמת היא כלכלית כמובן. כשאתם פונים אל הבנק לקבלת משכנתא, הבנק לא נותן לכם את ההלוואה הזו לפי המחיר שסיכמתם בחוזה, אלא מתבסס על הערכת שמאי של הבנק שבדרך כלל נמוכה מהמחיר שסגרתם.

במצב כזה מתרחשים שני דברים:

1. סיכון המימון: מחיר הדירה בחוזה גבוה ממחיר הערכת השמאי ולכן גם 75% משכנתא יהיה נמוך יותר כשהופכים זאת לשקלים כי הבנק יקבע את המשכנתא מתוך הערכת השמאי.
2. חיפוש תקציב נוסף: ההפרש בין מחיר החוזה להערכת השמאי הוא למעשה סכום ההשלמה שתצטרכו להביא מהבית. בדרך כלל מדובר על הפרש של 100-150 אלף שקלים ולמי שאין אותם באופן מיידי, מסתכן בביטול חוזה הרכישה.

חריגות בנייה: המוקשים הנסתרים ברכישת דירה

מוכרים רבים, לפעמים בתום לב, לא מדווחים על חריגות בנייה בעת סגירת חוזה. זה יכול להיות מחסן שהפך ליחידת דיור, סגירת מרפסת ללא היתר או אפילו קומת גלריה שנבנתה מעץ ללא היתר.

חריגות בנייה מביאות למספר דברים:

1. ירידת ערך: השמאי יפחית את שווי החריגות מערך הנכס
2. בעיות רישוי: הבנק עשוי לסרב לתת משכנתא על נכס שיש עליו עבירות בנייה חמורות.
3. אחריות: מרגע שחתמתם על חוזה, החריגות עוברות אליכם וגם הקנסות שיהיו בגינן ועלות ההריסות.

שמאות מוקדמת לנכס יכולה לחסוך לכם את כל האי נעימות הזו!

בדיקת המצב התכנוני והמשפטי של הנכס

שמאי מקרקעין לא בודק רק קירות, הוא בודק את מסמכי הנכס ומוודא שכל מה שקיים בנכס רשום בעירייה ובטאבו. בין הדברים שנבדקים:

1. שטחי שירות צמודים: האם החניה רשומה בטאבו על המוכר?
2. זכויות בנייה: אם ישנן זכויות בנייה לא מנוצלות שמעלות את ערך הנכס בעתיד.
3. ייעוד האזור: האם ישנן תב"עות (תכניות בניין עיר) שמתכננות בעתיד לשנות את הייעוד של האזור לבנייה רוויה? ואם כך, האם עשוי להיבנות מולכם מגדל רב קומות?

​

שמאות מוקדמת ושמאות של הבנק: מתי ומה ההבדלים בניהם?

אז מה ההבדל בין שמאות מוקדמת לשמאות של הבנק? למה צריך לשלם לשמאי מעבר לשמאי של הבנק? בטבלה הבאה תוכלו לראות את ההבדלים בין השניים:

​

כלי לניהול משא ומתן

כשיש לכם ביד דו"ח של שמאי מוסמך המצביע על ליקויים, ירידת ערך או מחיר שוק נמוך ממה שהמוכרים דורשים, אתם בעצם לא מתווכחים על המחיר, אלא מציגים עובדות. שמאות מוקדמת במקרים אלו היא כלי נהדר לחיסכון של עשרות ומאות אלפי שקלים עוד לפני החתימה על החוזה.

שקט נפשי בדרך לעסקת חייכם

קניית דירה היא העסקה הגדולה ביותר שרובנו נעשה בחיינו והלחץ סביב חתימת החוזה הוא עצום. שמאות מוקדמת תסייע בהורדת החרדה כי:

• אתם יודעים בדיוק על מה אתם משלמים
• אתם יודעים שהבנק יאשר את המימון
• אתם יודעים שאין כל מיני הפתעות כמו חריגות בנייה.

לסיכום, שמאות מוקדמת היא בעצם הכלי הטוב ביותר לחסוך כסף בעת רכישת דירה. אנו ממליצים לראות אותה לא כהוצאה, אלא כהשקעה שמגנה על העתיד הכלכלי שלכם.

דניאלה סיידוף

כותבת תוכן מיומנת ומנוסה, בעלת ניסיון של למעלה מ-5 שנים בכתיבת תכנים איכותיים במגוון רחב של נושאים.
בעלת תואר שני בייעוץ ארגוני ואת הידע האקדמי שלה היא משלבת בכתיבתה על מנת לייצר תוכן מעמיק עם ערך ומסר ברור המותאם לקהל היעד.